부동산과다법인의 주식양도, 세무리스크와 대응 전략 | 브릿지코드

1. 부동산과다법인의 주식양도

일반 법인과 다르게 부동산과다법인의 과점주주가 50% 이상의 주식을 다른 자에게 양도한다면, 주식의 양도를 부동산 양도로 간주합니다.

이로 인해 양도소득세에 누진세율이 적용되며, 부동산 보유 비율에 따라 자산 평가 기준도 달라집니다.

이에 따라 부동산 법인 또는 부동산과다법인으로써 주식양도를 고려하고 있다면 아래 내용을 참고하시길 바랍니다.

2. 부동산과다법인의 정의와 판단 기준

부동산과다법인이란 총자산 중 부동산 및 부동산 관련 자산의 비중이 높은 법인을 지칭합니다. 구체적인 부동산과다법인의 기준은 다음과 같습니다.

• 부동산과다법인: 해당 법인의 부동산 등의 가액이 자산총액의 50% 이상인 경우

여기서 '부동산 등'에는 건물, 토지뿐만 아니라 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권 등도 포함됩니다. 예를 들어, 한 법인이 총자산 100억 원 중 부동산 자산이 60억 원이라면, 이 법인은 부동산과다법인으로 분류됩니다.

3. 부동산과다법인의 자산 평가 기준

부동산과다법인의 자산 평가는 일반적으로 장부가액을 기준으로 합니다.

하지만 시가와 장부가액의 차이가 30% 이상이거나 5억 원 이상인 경우에는 시가를 기준으로 판단합니다.

이는 실질과세 원칙에 따른 것으로, 법인의 실제 자산 상태를 정확히 반영하기 위함입니다.

추가로, 부동산과다법인 중에서도 부동산 등의 가액이 자산총액의 80% 이상인 경우에는 가치 평가 방법이 달라집니다.

부동산 자산 비율별 자산 평가 기준은 다음과 같습니다.

4. 부동산과다법인 주식양도소득세 기준

부동산과다법인의 주식을 양도할 경우, 일반 법인 주식 양도와는 다른 세금 처리가 적용됩니다.

1. 일반적으로 비상장 법인의 주식 양도 시 양도소득세율은 20%입니다.
2. 그러나 부동산과다법인(자산총액 중 부동산 등의 가액이 50% 이상)의 주식을 양도할 경우, 주식의 양도소득에 대해 기본세율(6~45%)이 적용됩니다.
3. 특히 부동산 등의 가액이 자산총액의 80% 이상인 경우, 주식 가치 평가 시 순자산가치로만 평가하며, 양도소득세 계산 시 기본세율에 10%를 가산한 세율이 적용됩니다.

이를 구체적인 예로 설명하면, 일반 비상장 법인의 주식을 5억 원에 양도하여 3억 원의 양도차익이 발생했다고 가정해 보겠습니다. 이 경우 양도소득세는 6천만 원(3억 원 × 20%)입니다.

반면, 동일한 상황에서 부동산과다법인(50% 이상)의 주식을 양도했다면, 양도소득세는 최대 1억 3,500만 원(3억 원 × 45%)까지 증가할 수 있습니다.

부동산 비율이 80% 이상인 경우 여기에 10%가 추가로 가산되어 세 부담이 더욱 커지게 됩니다.

5. 부동산 보유 비율을 낮추는 방법

부동산과다법인이 세무리스크를 낮추기 위해 부동산 보유 비율을 낮추려면 다음과 같은 전략을 고려할 수 있습니다.

1. 자산 매각
   • 보유 중인 부동산을 매각하여 현금화하거나 다른 자산으로 대체합니다.
   • 예를 들어, 사용 빈도가 낮은 부동산을 매각하고 그 자금으로 기계장치나 재고자산을 확충할 수 있습니다.
   • 단, 매각 시 발생하는 양도차익에 대한 법인세를 고려해야 합니다.
2. 사업 다각화
   • 부동산 외 다른 사업 영역으로 확장하여 전체 자산 중 부동산 비중을 낮춥니다.
   • 새로운 사업 라인을 추가하거나, 기존 사업을 확장하는 방식을 고려할 수 있습니다.
   • 사업 다각화는 동종/이종 업계의 M&A를 통해서도 시도할 수 있으며, 기업의 성장과 리스크 감소에도 도움을 줄 수 있습니다.
3. 자산 재평가
   • 비 부동산 자산의 가치를 재평가하여 전체 자산에서 부동산이 차지하는 비중을 상대적으로 낮출 수 있습니다.
   • 예를 들어, 무형자산의 가치를 재평가하거나, 감가상각이 과도하게 진행된 설비의 가치를 현실화할 수 있습니다.
   • 단, 자산 재평가는 회계 및 세무 규정을 철저히 준수하여 진행해야 합니다.
4. 부동산 관련 자산의 구조조정
   • 부동산을 직접 보유하는 대신 임대나 리스 형태로 전환하는 것을 고려할 수 있습니다.
   • 예를 들어, 사옥을 매각하고 다시 임대하여 사용하는 세일즈 앤 리스 백(Sale and Lease Back) 방식을 활용할 수 있습니다.
   • 이 방식은 부동산 비중을 낮추면서도 사업에 필요한 공간을 계속 사용할 수 있는 장점이 있습니다.

부동산과다법인의 주식 양도는 다양한 세무적, 법률적 이슈를 수반하기 때문에 신중한 계획과 접근이 필요하며, 우리 회사의 현재 상황과 장기적인 전략을 함께 고려해야 합니다.

브릿지코드는 수많은 M&A 프로젝트의 성공 경험을 기반으로 기업의 미래를 위한 다양한 전략을 제시하며 가치 평가부터 마무리까지 모든 여정을 함께 합니다.

현재 부동산과다법인의 주식양도를 비롯하여 M&A 전반에 문의사항이 있으시면 언제든 브릿지코드로 문의하시길 바랍니다.

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